Geldzaken

Huis kopen op Curaçao: bieden en betalen in euro, dollar of Caribische gulden?

Een villa met uitzicht op het Spaanse Water, een appartement op Blue Bay of een huis waar je straks iedere ochtend buiten ontbijt. Wanneer je een woning op Curaçao koopt, begint het meestal bij de plek en het gevoel. Toch verdient ook een minder zichtbaar onderdeel van de aankoop je aandacht: de valuta waarin je de prijs afspreekt.

Op de Curaçaose woningmarkt kom je vraagprijzen tegen in Amerikaanse dollars, euro’s en Caribische guldens. Dat lijkt vooral een kwestie van omrekenen. Maar tussen een bezichtiging, een geaccepteerd bod en de overdracht kunnen maanden zitten. In die periode kan een wisselkoers veranderen en kunnen bankkosten invloed hebben op wat je uiteindelijk betaalt of ontvangt.

Bij International Fine Living besteden we daarom al tijdens de onderhandelingen aandacht aan de valuta. Je wilt duidelijkheid over de koopsom, de betaling én de manier waarop het geld via de notaris bij de verkoper terechtkomt.

De Caribische gulden is gekoppeld aan de Amerikaanse dollar

De lokale munteenheid van Curaçao is de Caribische gulden, met valutacode XCG. Deze munt heeft een vaste koppeling aan de Amerikaanse dollar:

USD 1 = XCG 1,79.

Een bedrag van USD 500.000 vertegenwoordigt bij die officiële verhouding dus XCG 895.000.

De Caribische gulden heeft geen vaste koppeling met de euro. Daardoor verandert de waarde van een bedrag in XCG, uitgedrukt in euro’s, mee met de verhouding tussen de euro en de Amerikaanse dollar.

Voor een koper met spaargeld in euro’s is dat een belangrijk verschil. Een woning met een vaste dollarprijs kan voor jou in euro’s goedkoper of duurder worden, terwijl de verkoper zijn vraagprijs helemaal niet heeft aangepast.

De vaste koppeling tussen XCG en USD betekent overigens niet dat een bank iedere omwisseling zonder kosten tegen precies 1,79 uitvoert. De toegepaste bankkoers, koersopslag en transactiekosten kunnen het uiteindelijke bedrag beïnvloeden.

Waarom kan de europrijs van een woning veranderen?

Wanneer je online naar een huis op Curaçao zoekt, kun je prijzen vaak in verschillende valuta bekijken. Dat maakt vergelijken gemakkelijk. Maar een omgerekende europrijs is niet automatisch een vaste vraagprijs in euro’s.

Staat een woning oorspronkelijk te koop voor USD 750.000? Dan kan de weergegeven europrijs veranderen zodra de gebruikte wisselkoers wordt bijgewerkt. De eigenaar vraagt nog steeds hetzelfde dollarbedrag, maar voor een koper die in euro’s rekent, ziet de prijs er anders uit.

Controleer daarom altijd:

In welke valuta de oorspronkelijke vraagprijs is vastgesteld.
Of de getoonde europrijs een vaste prijs of een omgerekende indicatie is.
Of de verkoper bereid is een bod in een andere valuta te accepteren.

Je makelaar bij International Fine Living kan dit voor je nagaan voordat je een bod uitbrengt.

In welke valuta doe je een bod op een woning op Curaçao?

Je kunt voorstellen om de koopsom vast te leggen in euro’s, Amerikaanse dollars of Caribische guldens. De verkoper moet daarmee instemmen. Welke keuze passend is, hangt onder meer af van jouw beschikbare geld, je financiering en de wensen van de verkoper.

Een woning kopen in euro’s

Heb je je aankoopbudget in euro’s beschikbaar en accepteert de verkoper een vaste europrijs? Dan weet je welk eurobedrag je voor de woning verschuldigd bent.

Spreek je bijvoorbeeld een koopsom van €500.000 af, dan blijft die koopsom €500.000 wanneer de dollarkoers verandert. Dat geeft duidelijkheid over de prijs van de woning.

De bijkomende aankoopkosten kunnen wel deels in XCG worden berekend. Daarvoor kan dus nog een afzonderlijke omrekening nodig zijn.

Ook voor een verkoper die de verkoopopbrengst uiteindelijk in euro’s wil ontvangen, kan een euroafspraak aantrekkelijk zijn. Wil de verkoper juist een bepaald bedrag in dollars of Caribische guldens overhouden, dan kan zijn voorkeur anders liggen.

Een woning kopen in Amerikaanse dollars

Bij een vaste koopsom in USD staat het te betalen dollarbedrag vast. Heb jij je geld nog in euro’s staan, dan blijft het benodigde eurobedrag afhankelijk van de wisselkoers totdat je de dollars koopt of de omrekening op een andere manier vastlegt.

Een sterkere euro kan gunstig uitpakken. Een zwakkere euro kan betekenen dat je meer euro’s nodig hebt voor dezelfde woning.

Een woning kopen in Caribische guldens

Een koopsom in XCG sluit aan op de lokale munteenheid. Voor een koper met euro’s blijft echter een wisselkoersrisico bestaan.

Doordat de Caribische gulden aan de Amerikaanse dollar is gekoppeld, beweegt de eurotegenwaarde mee met de euro-dollarverhouding. Bieden in XCG neemt dat risico voor een Nederlandse koper dus niet weg.

Rekenvoorbeeld: dezelfde woning, een ander eurobedrag

Stel dat je een woning koopt voor USD 600.000 en je betaalt vanuit spaargeld in euro’s.

Illustratieve wisselkoers	Benodigd eurobedrag voor USD 600.000
€1 = USD 1,20	€500.000
€1 = USD 1,10	Circa €545.455

In dit voorbeeld bedraagt het verschil ongeveer €45.455, terwijl de dollarprijs van de woning gelijk blijft.

Dit zijn fictieve rekenkoersen, geen actuele koersopgave. Bankkosten, koersopslagen en eventuele heffingen zijn buiten beschouwing gelaten.

Het voorbeeld laat zien waarom je bij een huis kopen op Curaçao verder kijkt dan het eurobedrag op het moment van de bezichtiging. Bespreek ook wat een minder gunstige wisselkoers voor je aankoopbudget zou betekenen.

Leg de valuta vast bij het bod én bij de acceptatie

Een bod van “500.000” is onvolledig. Vermeld daarom steeds de valuta: EUR, USD of XCG. Laat vervolgens bevestigen dat de verkoper jouw bod in diezelfde valuta accepteert.

Een akkoord op €500.000 verschilt wezenlijk van een akkoord op een dollarbedrag dat op dat moment ongeveer €500.000 waard is.

Bij de eerste afspraak staat de eurokoopsom vast. Bij de tweede afspraak kan het benodigde eurobedrag nog veranderen.

Laat je makelaar en notaris de afspraken duidelijk verwerken in de koopovereenkomst. Daarin hoort, voor zover relevant, te staan:

De exacte koopsom en de valuta waarin deze is afgesproken.
De valuta waarin de waarborgsom en het restant worden betaald.
Of betaling in een andere valuta is toegestaan.
Welke koers, koersbron en peildatum bij een omrekening gelden.
Wie koersverschillen, bankkosten en een eventuele license fee draagt.

Maak deze afspraken tijdens de onderhandeling. Op de dag van overdracht wil je weten waar je aan toe bent.

Een prijs in euro’s afspreken is iets anders dan in euro’s betalen

Een belangrijk onderscheid is de valuta waarin de schuld is vastgesteld en de valuta waarmee je die schuld voldoet.

Stel dat de koopovereenkomst een koopsom van USD 600.000 vermeldt. Je kunt dan niet zonder verdere afspraken een zelf berekend eurobedrag overmaken en ervan uitgaan dat daarmee de volledige koopsom is voldaan.

Er moet duidelijk zijn welke omrekening wordt gebruikt en welk bedrag uiteindelijk beschikbaar moet zijn. Door koersverschillen of ingehouden bankkosten kan anders een tekort ontstaan.

Hetzelfde geldt andersom: bij een vaste eurokoopsom moet vooraf worden afgestemd wat er gebeurt wanneer geld vanuit een dollar- of XCG-rekening wordt overgemaakt.

Betalen in euro’s? Controleer de rekening van de notaris

Hebben koper en verkoper een koopsom in euro’s afgesproken en wil je ook euro’s overmaken? Laat dan vóór de keuze van het notariskantoor controleren of de notaris de betaling op een geschikte eurorekening kan ontvangen en in euro’s kan uitbetalen.

Vraag dit aan je makelaar bij International Fine Living. Die kan de gewenste betaalroute met het notariskantoor afstemmen.

Daarbij gaat het om meer dan de vraag of het kantoor “een eurorekening” heeft. Je wilt weten welke rekening wordt gebruikt, welke status die rekening heeft en hoe de opbrengst daarna naar de verkoper wordt overgemaakt.

Een europrijs in de koopovereenkomst garandeert op zichzelf niet dat het geld zonder omwisseling of extra heffingen bij de verkoper aankomt.

Waarom is een offshore eurorekening belangrijk?

Wanneer de koper euro’s betaalt en de verkoper euro’s wil ontvangen, is een geschikte offshore eurorekening van het notariskantoor een belangrijk aandachtspunt.

Zo’n rekening kan onderdeel zijn van een betaalroute waarbij onnodige valutaomwisselingen en een license fee worden voorkomen. Dat kan een aanzienlijk verschil maken voor de netto-opbrengst van de verkoper.

Alleen de aanduiding “offshore” geeft echter onvoldoende zekerheid. Laat het notariskantoor bevestigen hoe de rekening voor de deviezenregels wordt behandeld en welke kosten gelden voor de volledige geldroute.

Een praktische vraag aan de notaris is:

“Kunnen jullie de koopsom op een geschikte offshore eurorekening ontvangen en vervolgens in euro’s aan de verkoper uitbetalen? En geldt ergens in deze betaalroute een license fee of een andere inhouding?”

Deze controle is vooral relevant wanneer de verkoper de verkoopopbrengst op een rekening in Nederland of elders buiten Curaçao wil ontvangen.

Wat is de license fee van 1% op Curaçao?

De license fee is een heffing binnen het deviezenverkeer. Volgens de Centrale Bank van Curaçao en Sint Maarten geldt deze in beginsel wanneer een ingezetene geld naar het buitenland overmaakt of vreemde valuta bij een deviezenbank koopt. De heffing bedraagt 1% van de betreffende transactiewaarde.

Ook betalingen van residentrekeningen naar non-residentrekeningen kunnen onder de heffing vallen. Banken berekenen de license fee door aan de opdrachtgevende klant.

Het gaat dus niet uitsluitend om de valuta waarin wordt betaald of om het land waar een bankrekening wordt aangehouden. De status van de betrokken rekeningen en de aard van de transactie zijn eveneens van belang.

Wat kan dit voor de verkoper betekenen?

Voor een verkoper kan een betaalroute waarbij de heffing van toepassing is, betekenen dat op de uitbetaling van de verkoopopbrengst 1% license fee wordt doorberekend.

Als die heffing van toepassing is op een betaling van €500.000, gaat het rekenkundig om €5.000.

Het ontbreken van een geschikte offshore eurorekening kan daarmee een kostbaar aandachtspunt zijn. Toch betekent dit niet dat iedere verkoper zonder zo’n rekening automatisch 1% betaalt. De volledige geldroute, de rekeningstatus en eventuele toepasselijke uitzonderingen bepalen de uitkomst.

Laat daarom vooraf vaststellen:

Of de license fee op jouw transactie van toepassing is.
Over welk bedrag deze wordt berekend.
Op welk moment deze wordt ingehouden.
Wie de kosten volgens de gemaakte afspraken draagt.

Zo voorkom je dat pas bij de eindafrekening duidelijk wordt dat de verkoper minder ontvangt dan verwacht.

Kan de koper ook extra kosten krijgen?

Ook als een license fee bij de uitbetaling aan de verkoper speelt, kan de koper eigen bijkomende kosten hebben.

Denk aan internationale overboekingskosten, kosten van tussenbanken, een valutaomwisseling of aanvullende werkzaamheden van het notariskantoor.

Vraag daarom vooraf om een gespecificeerde kostenopgave die aansluit op jouw betaling. Wie euro’s overmaakt terwijl de notaris een bedrag in USD of XCG moet ontvangen, wil weten welke koers wordt gebruikt en hoeveel er netto op de juiste rekening moet aankomen.

Controleer ook of bankkosten op het overgemaakte bedrag worden ingehouden. Een verzonden bedrag is niet altijd gelijk aan het ontvangen bedrag.

Een duidelijke afspraak over de koopsom is dus het begin. Een duidelijke afspraak over de kosten en de betaalroute maakt het compleet.

Een eurokoopsom betekent niet dat alle kosten in euro’s vaststaan

Naast de koopsom krijg je bij een woning kopen op Curaçao te maken met bijkomende aankoopkosten. Daarbij kan een omrekening naar Caribische guldens nodig zijn, ook wanneer koper en verkoper de woningprijs in euro’s hebben vastgelegd.

Denk aan de berekening en afdracht van lokale belastingen en bepaalde notariële en registratiekosten.

Door koersveranderingen kan een voorlopige nota van afrekening afwijken van de definitieve afrekening. Vraag daarom welke koers en koersdatum het notariskantoor voor de verschillende posten gebruikt, wanneer de bedragen definitief worden en of je een buffer moet overmaken.

Lees ook ons artikel over kosten koper bij het kopen van een huis op Curaçao.

Stem de valuta af op je financiering

Financier je een deel van de woning? Bespreek dan met je bank in welke valuta de lening wordt verstrekt en uitbetaald.

Een eurokoopsom met een lening in XCG vraagt bijvoorbeeld om duidelijke afspraken over de omrekening en het bedrag dat je zelf moet bijleggen.

Kijk daarnaast naar de periode na de aankoop. Ontvang je je inkomen in euro’s en betaal je de hypotheek in dollars of XCG? Dan kunnen wisselkoersveranderingen invloed hebben op je maandlasten in euro’s.

Een passende valuta-afspraak houdt rekening met het geld dat je nu beschikbaar hebt én met je toekomstige inkomsten en uitgaven.

Wat bespreek je vóór je een definitief bod doet?

Je hoeft als koper geen valutaspecialist te worden. Wel helpt het om de juiste vragen op tijd te stellen.

Bespreek met je makelaar bij International Fine Living:

In welke valuta de verkoper de woning aanbiedt.
In welke valuta jij een bod wilt uitbrengen.
Of de verkoper die valuta accepteert.
In welke valuta jouw eigen geld en eventuele financiering beschikbaar zijn.
Of het gewenste notariskantoor een geschikte eurorekening heeft, met bijzondere aandacht voor een offshore eurorekening.
Welke wisselkosten, bankkosten en eventuele license fee gelden.
Hoe deze afspraken in de koopovereenkomst en de afrekening worden vastgelegd.

Met die duidelijkheid kun je je richten op de woning en de plannen die je ermee hebt.

Veelgestelde vragen over een huis kopen op Curaçao en valuta

Wat is de munteenheid van Curaçao?

De munteenheid van Curaçao is de Caribische gulden, met valutacode XCG. In oudere vastgoedartikelen kom je nog de Antilliaanse gulden tegen, aangeduid als ANG of NAf.

Is de Caribische gulden gekoppeld aan de Amerikaanse dollar?

Ja. De officiële vaste verhouding is USD 1 = XCG 1,79. De euro heeft geen vaste verhouding met de Caribische gulden. Daardoor kan een bedrag in XCG, omgerekend naar euro’s, in waarde veranderen.

Kan ik een huis op Curaçao in euro’s kopen?

Ja, als de verkoper instemt met een koopsom in euro’s. Leg de valuta vast in het bod, de acceptatie en de koopovereenkomst. Controleer daarnaast of het notariskantoor de afgesproken eurobetaling passend kan verwerken.

Is een bod in euro’s voordeliger dan een bod in dollars?

Dat hangt af van je beschikbare geld, de overeengekomen prijs, de wisselkoers en de betaalroute. Een vaste europrijs geeft een koper met euro’s duidelijkheid over de koopsom. Het betekent niet automatisch dat alle bijkomende kosten lager zijn.

Loop ik wisselkoersrisico als ik in Caribische guldens koop?

Ja, wanneer je je aankoop uit euro’s betaalt. XCG is gekoppeld aan USD, waardoor veranderingen in de euro-dollarverhouding invloed hebben op het benodigde eurobedrag.

Waarom verandert de europrijs van een woning op een website?

Als de oorspronkelijke vraagprijs in dollars of XCG is vastgesteld, kan de weergegeven europrijs veranderen door een nieuwe wisselkoers. Dat betekent niet automatisch dat de verkoper zijn vraagprijs heeft aangepast.

Moet de verkoper mijn bod in euro’s accepteren?

Nee. De verkoper kan een voorkeur hebben voor dollars of Caribische guldens. De valuta maakt deel uit van de onderhandeling, net als de hoogte van het bod, de overdrachtsdatum en eventuele voorwaarden.

Waarom moet ik vragen of de notaris een offshore eurorekening heeft?

Omdat een geschikte offshore eurorekening belangrijk kan zijn om euro’s te ontvangen en uit te betalen zonder onnodige omzettingen of een license fee. Laat je makelaar en notaris de rekeningstatus en de volledige betaalroute controleren.

Voorkomt iedere eurorekening de license fee van 1%?

Nee. Alleen de valuta van een rekening is onvoldoende. De toepassing van de license fee hangt mede af van de rekeningstatus en de transactie. Vraag het notariskantoor om bevestiging voor jouw specifieke betaling.

Betaalt de verkoper altijd 1% license fee?

Nee. De heffing kan bij de uitbetaling van de verkoopopbrengst worden doorberekend, maar geldt niet automatisch bij iedere woningverkoop. Laat vooraf vaststellen of deze van toepassing is en wie de kosten draagt.

Kan ik in euro’s betalen als de koopsom in dollars is afgesproken?

Alleen als de afgesproken betaalwijze dat toestaat. Leg vast welke koers en datum worden gebruikt en wie eventuele verschillen en kosten betaalt. Zelf het dollarbedrag omrekenen en euro’s overmaken geeft onvoldoende zekerheid.

Staan mijn kosten koper vast als ik een europrijs afspreek?

Niet automatisch. Bepaalde bijkomende kosten worden in XCG berekend of afgedragen. Vraag de notaris welke omrekenkoers en koersdatum gelden en wanneer je een definitieve nota van afrekening krijgt.

Wanneer moet ik de valuta en de rekening van de notaris bespreken?

Bij voorkeur vóór je bod definitief wordt en vóór je het notariskantoor kiest. Zo kunnen de prijsafspraken, rekeningmogelijkheden en kosten op elkaar worden afgestemd.

Een goed bod begint met duidelijke afspraken

Bij een huis kopen op Curaçao draait het om een plek die bij je past, met financiële afspraken die je begrijpt. De keuze tussen euro, dollar en Caribische gulden hoort daar vanaf het begin bij.

International Fine Living begeleidt sinds 2006 kopers en verkopers op Curaçao. We helpen je de juiste vragen te stellen over de vraagprijs, je bod en de afwikkeling bij de notaris. Met een kantoor op Curaçao en in Nederland zijn we dichtbij, ook wanneer je jouw aankoop vanuit Nederland voorbereidt.

Wil je weten welke valuta-afspraken passen bij de woning die jij op het oog hebt? Neem contact op met International Fine Living. Dan bespreken we naast de woning ook de praktische kant van jouw aankoop.